（一点资讯）北京规划重新调整，天通苑和回龙观是重大利好吗 回龙观划入海淀最新消息

北京房姐，楼市投资专家，买房路上的自己人。
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关注“ 北京房姐”公众 号， 加入知识星球'北京买房'进行提问，有问必答，全程指导买房提问：团结湖总价650万105平 的 公房算笋吗？
周围其他的房子已经7万了。
回答：团结湖正常的两居老破小大概在6.8万左右，总价基本在450万以下。
650万实际上已经过了当前公房的总价区间。
一旦破了500+万 ，流动性急剧下讲，就会急剧产生折价效应 。
这个时候，不再是以小两 居的单价7万左右参照物。 
650万的老破小，单 价6万出头并不算便宜。
2018年时候我们出过5万600万的团圆居，4万48 0万的石佛营，按照现在价格来看，算是微涨。
提问：百子湾的几个盘您怎 么分析？金都杭城和沿海赛洛城哪个楼盘更推荐？回答： 百子湾是京漂年轻人聚集地，以后现代城为首，聚集了文化 传媒娱乐产业的年轻人，生意有成小老板 ，三四五六线明星等人群。
部分有一定溢价，交通比较糟糕，社区 商业发达。
沿海赛洛城比金都杭城更佳。
提问：您好，北京 已婚，lp北京户口，在机场工作。
stsd在机场附近买了 一套小房子，有按揭，能卖220 左右，还 剩40万贷款 。
刚生了小孩，想改善一下居住环境， 顺便考虑孩 子上学的事 ，目前夫妻两人月收入共3w左右，手里有4 0左右。
希望能给点建议 。
1.看了公园十七区 的限价房，90平49 0左右，按二套买的 话，首付都不够。
中介说可以想办法做一套，但 不一定能成。
而且21年底才交房，这期间又得租房又得还房贷，压力也不小。
2.保留现在机场的房，去燕郊看了嘉都，距离机场近， 但是 40年的产权， 不限购，75首付，75贷款。
以后如果过几年孩子上学想换到北京来，怕不好卖掉，也很麻烦。
或者您有还有什么建议？回答：机场附近的标的长期涨幅会跑输，可以出掉。
如果预估准 确，220—40 +40，220 万首付，操作各方 面得当，可以买 到450—500万的标的。
关于限价房，可以 在星 球内搜索关 键词 。
限价房≠便宜。
顺义的房产和主城区有比较大的分割，建议回避。
公园十七区很贵。
你 们完全不需要浪费钱买 燕郊。
不管 是首套 还是二套，都可以贷足。
提问：现可用现金15 0万。
年收入1 00～150万，有波动，存在不稳定性。
家庭名下住宅1:市值650万，贷款余额280万，购房满2年，有一般学区，孩子上学用， 自己上班 方便，2居。
住宅2:购房满5年，家里老人住，市值50 0万，贷款余额300万，抵押经营贷10年按月还。
住宅3，家庭63岁老人名下住宅1居，购房时间不满1年。
贷 款50万二手房贷款。
想请问老师，打算住宅3满2年之后，置换成 3居，在住宅1附近。
现在手里现金可以投资燕郊吗？  还是先不动，之后直接置换北京？回答：1.年收入很高，有充足的月供和换血能力，适合做好头寸，优化贷 款，接受一定程度的预支贷款。
2.住宅1 初步看负债率40% 左右 ，如果评估能到700，贷 款能到 4 50，可以考 虑重新抵押一次得到现金。
3.住宅 2初步看操作空间不大，需要知道 具体信息，房龄太老可以 在下一波行情出售 。
4.住宅3信息太少，一居一般是卖掉的你 的现金太多了，北京买 800万可能都不 是很难。
燕郊是手头只有30万没办法才去的，现在也不是燕郊的节点。
提问：房姐，近期，请问宏观判断这是不是意味着对于中心城是利空，对于回龙观，天通苑，大兴南五环半，通州是重大利好？回答：这个问题首先必须定义 什么是中心城？东西城20 16年我就喊变态了，之前几段 回答搜索可 见，有很多次提醒，东西城风险很高。
回龙观天通苑属于市区和郊区的结合点。
生物天宫院属于郊区的最后一站。
通 州很大，通州整体都很贵，除非把望京拆了迁到通州副中心，否则当前价格和价值不符。
提问：回龙观和天通苑有没有可能 划到海淀和朝阳呢？回答：没有划分的迹象如果意外重新划进来，对行政 管 理是一个很大的考验。
提问：抵押贷一定要经营公司吗？中介说可以办消费贷不用公司。
回答：抵押经营贷， 原理是企业以房产作为抵押，贷款后用于企业经营。
所谓的小微企业贷款。
真正用于 经营的是很少的，厂房抵押成数很低，真正的大头是住宅 。
在消费贷被 封口上限以后，抵 押消费贷套上抵押经营贷的壳重新出现。
所谓 的经营贷，是一个合规性的流程 。
需要材料，不代表需要你真的去来办一家公司。
消费贷和房贷（抵押，按 揭）是两回事。
消费贷额度也很低，单人上限 80万。
过低的贷款把 房产的净值冻结了。
大量的消费 贷申请对于我征信的损伤很大，不利于后续的征信使用。
办公司壳不是事儿。
提问：老家淮安有一套老房子想要卖掉，有73万存款，这个情况可以买 北京吗？还是选择燕郊？燕郊没有社保重庆怎么投资呢？还能涨吗 ？回答 ：淮安四五线城市，除了老人自住不方便可能留一套外，应该都卖出（实际 上老 人可以接到合肥或者其他一二线居住。
）73万现金 ＋60万以上现金，足够买到300万左右的 ，两居的标的。 
这个时间不适合买燕郊，而且燕郊依然限购限贷没有放开。
重庆长线还有很大的空间，适合单套首付50—100买入南北滨路150—250的标的。
提问：请问房姐，如果我为父 母抵押经 营贷提供担保300万，体现在征信上的话，我再申请房贷的话，这300万的担保会侵蚀我多少流水？回答：大部分按照你申请的贷款对于流水的认定来计算。 
比如下次申请500万房贷月供30000，要求流水60000，则需要流水96000。
提问：梧桐人家104平全南向，470w，算笋么？回答：2000年住总的公房小区，5万左右是正常价格。
104全南的三居户型比正常的南北 要差，采光面和结构 略微尴尬，我们成交过95平南北仅450万的。
这套104平报价485，而且不是满五唯一，对于500以内来说，不是满五唯一必须会折价。
提问：家里北京共三套房产，总价都不高，水大帮看一下其中一个老破小应该出售换筹还是截断再抵 押？安贞桥附近安华里社区 ，94年塔楼中间层 ，四十多平一居，链家最近 成 交在7—8万，还有80万公积金贷款 ，2013年购入。
回答：亚运村周围整体溢价，老破小建议出掉。
刚好满了五年，可做唯一。 
提 问：房姐你 好，我们家住天宁寺这，如果想置换一套三居兼顾老人自住，你有什么推荐 吗？首付大概万出头。
回答： 天宁寺附近，丰台和西城交界，整体比较破旧，次新  总价基本上1200以上。
万首付预估可以买到900万，但是天宁寺评估不足估计只能700—  8 00万，可选的次新基本没有。
从自住角度来说，不建议你们和老人一起住，可以分开。
是否一 定要选天宁 寺，可以再商榷一下。
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