（独家踩盘）威海最后的价值洼地:南海新区 荣成撤市设区对石岛的影响
（独家踩盘）威海最后的价值 洼地:南海新区？荣成市区？还是石岛区域？
导读：近期，由于青岛等地限购政策的影响，大量的资金流入到威海南海新区和荣成。
外地看房团，炒房客，投资度假旅游的人群相继涌入威海市场，以南海新区和荣成最为典型和火热。
近期，有很多朋友通过威海房产超市网 后台工作人员和公众号平台向我们了解以上三个区域的发展情况和楼盘比较，南海新区怎么样？石岛凤凰湖好不好？买了哪个区域能增值？我们深感外地朋友甚至很多本地朋友对南海新区、荣成市区、石岛三个区域都是一头雾水 ，鉴此，本文将从以下几 个方面具体阐述三大区域的区位、优劣势比较及不同需求的楼盘分析，其中将主要对南海新区和石岛进行对比。

一行政区划与政策
先看官方文件：
2013年1月26日，威海市委决定，设立威海南海新区工作委员会，作为市委的派出机构，在市委的统一领导下，负责威海南海新区党的建设工作。
南海新区区位隶属于文登区，新区管委会行政上属于威海市委、市政府的 派出单位。
2005年1月石岛撤镇设管理区，荣成市石岛管理 区，作为荣成市政府的派出机构，隶属荣成市介绍，规格为副县级，将石岛镇和宁津镇整建制划归石岛管理区。
简单来说，南海新区行政上 是直属威海市的派 出机构， 而石岛是属于荣成市的派出机构，行政级别上是有差距的。
在南海新区的远期规划上，有将石岛纳 入的远景。
虽然南海新区的格局更大，起步 阶段只有泽库，小观两镇。
而石岛，拥有整整六个街道办事处（港湾街道、斥山街道、桃园街道、东山街道、王 连街道、 宁津街道），可以初见两个区域面积和经济发展面上是有着很大的差距的。
了 解了这些，我们再去理解荣成和南海新区的发展差异 就很容易了。
二基础设施建设及社会经济发展 水平
在基础设施建设面上，荣成市的更齐全、成熟、程度更高一些， 虽然南海新区拥有一定的经济、财政税收管辖权，但荣成毕竟是百强县级市，作为县级市政府，无论是政策，商圈发展，交通医疗教育等基础设施建设，  对于外来 人口的吸引来说，荣成市目前并且在相当一段长时间内是绝对领先的。
所以为什么要先讲行政区划，原因就在这里。
众所周知，荣成是全国百强县，GDP非常亮眼，自然环境优美，空气 质量好（自由呼吸，自在荣成的宣传口语现可见于动车组、外地高铁站、机场、地铁站等），北东南三面临海 ，半 岛极长的海岸线上拥有丰富的渔业资源，优质的沙滩，海水，公园等， 依托于早期的渔业资源和对韩窗口，改革开放初期甚至，建国初期就致富了一批本地居民。
可以说县强民富的荣成是山东半岛尽头的一颗海上明珠。
也是荣成本地人出门在外以山东荣成人自豪的实力和底气。
是的，这其实会令很多外地朋友听了头疼，就跟威海人不太乐意说自己是跟“煎饼大葱”画上等号的 山东人一样，更富 有的荣成人喜欢称呼自己是荣成人，而石岛人则会直接称自己是石岛人而一般不会加前缀“荣成”。 
这是为什么呢，我们从面上看，石岛管理区的GDP几乎是每年占到荣成这个强县 GDP的一半，这个 概念上，几乎可以说，荣成有着两个市区的。
荣成市区拥有的 教育， 医疗，交通，工商业，在石岛都可以找到二代版本，甚至有些方面远超荣成市区。

关于石岛的故事很 多 ，很丰富，大家有机会的话可以多听本地人了解一下石岛地区 到底有多富有：我舅姥爷家现在还有一张他当时五六十年年代在石岛工作的照片，据他所言，是当时最好的照相馆，而舅姥爷当时是住在现在的威海城区的...要知道，在五六十年代，石岛地区几乎是不种地的！富到不用种地就可以满足生活的地步，而荣成市区（崖头）是种地的，现在在荣成市区一 些知名小区 旁边就可以看 见原本的承包地，这个在石岛是很难见到的。
接下来我们以下在几个方面对比南 海新区和石岛管理区。
1港口建设
威海南海新港一期两个万吨级泊位、4996米的引堤、工程码头、堆场等主体工程全部完工，并于2013年12月通过省交通运输厅质监站交工验收；同时，二期防波堤工程正加紧进行，南海新港二期工程主要包括建设36 77米防波堤、两个5万吨级通用泊位和14. 7公里5万吨级 航道。
威海南海新港远期规划为30万吨级的泊位，将发展成 为威 海 港南翼新的大型综合性港区。
石 岛以港闻名，以渔强镇，经济实力雄厚，是中国北方最大的渔港。
1988年 12月5日石岛 港经国务院批准为国家一类开放港口，成为胶东半岛首批开放的一类对外开放港口。
石岛港是韩国离中国最近的港口，拥有众多 国内外客运货运线，也是货物集散地，发展很成熟。
所以，单论目前的港口经济实力，似乎是没有可 比 性的，石岛在各个方面都要在现阶段远远领先。
而南海新区的牌，在于格局和规划，真正做好了的话，未来的潜力一定是非常大的。
2基础设施及周边配套
在这个层面上，目前阶段，依然 是石岛要优于南海新区很多的。
不论是医院，教育，初等教育，文化旅游资源，石岛是要 优于南海新区的。
南 海新区的成长在于纵 向对比，南海新区医院，实验高中，汽车站，从无到有的速度是很快的，在短时间 快速成长起来的一个新区。
所以基建方面的设施虽不如荣成成熟，但是是更新的，看起来更干净让人舒适的。
两个区域均没有城际铁路，在远景规划中将会建有城际南线路过两地设站，距离机场的距离石岛更近一点，距离威海市区大体相同。
在文化娱乐方面，石岛以传统方式和形式居多，而南海因 有高校的入驻、福地等游 乐设施、沙雕节和音乐节的形式更为现 代和多样一些。
3地理自然环境 
在这个方面，笔者认为，南海新区的自然条件是更优越的。
海水上讲，石岛湾 的海水由于渔业、 船舶、机 械、化工企业的发 达，难免水质会受到影响，沙滩上的细腻程度也逊色与南海新区。
石岛的地 形丘陵为主， 大平地较少，而南海新区基本一 马平川，非常有 利于经济建设和规划发展。
其次，南海新区最亮点的莫过于无数个售楼员津津乐 道的万亩黑松林制造的“负 氧离子”，空气质量对宜居养生还是非常 大的。
三荣成市区、南海、石岛楼盘的对比分析
整体来说， 一线海景的高端小区荣成的贵一点。
别墅项目南海 的多一些，并且有 一些本地政要留有。
普通住宅南海沿海的小区的均价南海新区和荣成市区大体差不多，石岛的平均价格更低一些。
南海风格 多样，产品类别 差异不大 ，风情万种的苏格兰，地 中海，江南城，也有本地口味的金猴……等等，很多都 是大同小异，依河，沿海，黑 松林 ，垂钓。
大都是 养老，度假。
花花 水水，看多 了容易审美疲劳。
荣成 的项目（包括石岛，其实这边楼盘周边配套医院超市商场足够生活用，对比荣成 市区稍显不足，市容环境不比荣成市区，城际交通条件一般。
）层次就比较丰富，公寓式住宅，海景住宅 ，大平方小平方，度假公寓，别墅，高层，洋房，错落别致。 
周围也有本地 刚需盘，海草房。
南海的感觉还是以争夺养老群体为主。
南海新区未来的方向和格局是很大的，未来的潜力是不错的，投资的话可以考虑长期持有。
南海新区的楼盘大部分都是比较有特色的海景房和临海临湖盘，打造的是以休闲娱乐为主的，度假养老需求的楼盘。
南海新区同类产品中，开发商口碑实力综合来看，不错的有金猴，江南城，倪氏清岛湾。
三者比较而言， 清岛湾的位置更加靠海一些，江南城的楼盘更有江南特色一些，户型绿化物业 品质都非常  高 。
而金猴相对而言是本地有品牌口碑得的发商，主要是户 型做的比较方正，产品受大部分人包括很多本地人的喜爱。
三者 都沿河，离海的距离依次递增，追求看海的话，清岛湾的性价比最高一些，追求南海新区的一个极致品 质小区来说，我个人觉 得江南城是最好的选择，当然价格也基本是这些小区里面最高的。
而对考虑舒适度和居住感受方面的朋友来说，我会推荐你南海名居，南海小区大体有这么三类特色比较鲜明的产品。
另外，大开发商的还有卓达集团的楼盘，楼盘性价比很高，一期周边配套也 是比较齐全的，距  离汽车站，高校中学，以 及 将来的商业广场都是五到八分钟的路程，但是由于近期开发商出现了一些融资问题，房 证下来的时间可能会拖的很晚。
其它的如海纳名苑整体的小区品质和户型装修属于金猴类产品之下的一个楼盘（同样的特点，但价格略低）再有就是碧海云居 ，南海 半岛，海湾公馆，翡翠城等大众化的一些楼盘。
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四结语
关于南海新区与荣成市区、荣成石岛 的区域对比分析，限于篇幅和个人水平，本期我们就跟大家分享到这里，大家有更好的了解和 建议，欢迎留言垂询。
希望本篇内容对您了解威 海，置业威海有一定的帮助，能够帮助威海人和“新威海人”更客观理性地买到让自己满意的房子，这就是 我 们用心做这件事 的初衷。
更 多精的内容，请关注威海那点事，我们后期将对荣成和南海新区的楼市 进行持续 不断地关注和分析，敬请期待。
石川点评
各位小伙伴，大家可以 看一下本期第五篇里的视频，最后魔性呼喊的主人就是这篇文章的作 者，胡宗飞。

小胡同学从多角度帮助大家进行了区域 对比，希望能够对大家有所帮助，在后期我们会做一些数据性的分析，以及航拍看房视频，来帮助大家更好更全面的了解。
石岛区域大家比较在意核电站这点，不过我认识不少核电的工作人员（很多都是从外地调来威海工作的，当时和大家经历了一样的安家的过程），这块其实我也不懂，他们告诉我，其实是非常安全的。
我个人也认为如此，会邀请某位朋友在这一点帮我做个分析性的文章，为大家进行说明。
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本文内容原创于威海那点事，作者：咨询师 胡宗飞
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