石景山：再说一遍，我是城六区，不是郊区！ 石景山区为什么那么小
石景山：再说一遍，我是城六区，不是郊区！
△石景山 游乐园
石景山，和东城西城海淀朝阳一起，并列北京城六区。
然而，做为地位尊崇 的北京城 六区之一，石景山却一直没什么存在感，甚至连丰台的影响力都比不了， 有些不熟悉的人还认为它是远郊。
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为 嘛呢?咱们先看看石景山的位置。

△石景山区位图
从地图上看，石景山的位置貌似还好，夹在海淀、丰台和门头沟之间 ，并不算偏远。
但是，石景山很小。
除了东西城之外，石景山的面积是最小的，只有84.38 平方公里，咋比喻呢，大概 一 个回龙观社区＋天通苑社区那么大。
而且还有23%的面积是山地。
石景山总共 63万人，人口和一个天通苑人口差不多，可想而知，人口也很少。
轨道交通，目前只有1号线，虽 然人少，但是1条也不够用啊，好歹也几十万人，就一条线进京，挤啊。
另外，上面说了面积小，土地储备也很少，新地块也少。
又因为是老区，老房基本上把全区的大部分能盖房的地块都占了。
从首钢当 年给工人盖的居民楼可以看出来， 都快到山上去了好吗。
再 加上近些年的政策，对吧，不管是京津冀地铁高铁， 还是市政府东迁，机场南飞，冬 奥会等 。
SHI都吃不上热乎的，跟西面 一点不挨着。
修一趟S1还磨磨唧唧的这么久。
还有，紧临着海淀区，大海淀多好啊，教育医疗工作机会各方面都比石景山强，石景山本来就不多的人才和企业，又被海淀吸走了不少。
西边是门头沟，风景好空气好，住着跟度假一样，房价还比石景山便宜一半，有点钱的土豪都去门头沟买山景房了。
这就很尴尬了。
地少，人少，位置又偏，交通也不行，人才企 业不强，环境也比不过，没有概念可以炒一炒，也没有新盘拉高价格，又没有政策扶持……
石景山表示，我也很无奈呀，要不你来八大处算个命吧，可准了。
那石景山的楼市，到底是个啥情况？
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石景山的房价 ，在城六区里面是最低的，原因是上面说 的那一堆。
但是辩证的讲，石景山的位置距离天安门也才14公里，再不济也是城六区。
从综合实力上讲。
虽然比不上海淀学校好，但是教 育水平比远郊强多了啊。
虽 然比不上 门头沟风景好，但是石景山的综合实力比门头沟强啊，三甲医院，万达广场生活配套，1号线地铁，学校等等，都比门头沟强。
而且现在大兴的价格都奔6—7万，石景山的新盘才6万，这叫啥，这叫价格洼地。
总的来说，比我环境好的没我配套全， 比我配套全的没我价格低，比我价格低的没我学校好，比我价格低、配套全、环境 好、学校好的没我地段牛……田忌赛马的故事了解下。
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具体分析石景山。
咱们分5个方面概述。
①交通
②教育
③商业配套
④医疗
⑤政策
交通
石景山的轨道交通目前有1号线。
这条最早的线路，起点就是在石景山。
尴尬的是，目前也只有这一条地铁，人多地铁少，导致每天从1号线出发都像是战斗一样 。
教育
石景山整 体教育水平在城六区算落后的，石景山比较好的学校基本类比海淀的普通学校，但和远郊县相比，教学质量还是要好不少，比上不足比下有余。
商业配套
石景山的配套除了万达广场 之外，没什么特别知名的，好歹分一下吧，三个片区： 苹果园、古城、 鲁谷。
苹果园量很大，但是人群消费能力不高，所以这里聚集了很多小商小贩，吃喝的小店为主。
不过，苹果园东侧大悦城的定址，未来 会成为石景山另一个商业地标。
鲁谷片区 ，除了万达之外，没什么可说的。
古城是老居民区，除了值得一提的盛景广场，也没别的可说的。
医疗
一句话， 石景山看病一般去隔壁海淀。
政策
政策什 么的，就不指望了。
6号线快要通车算是政策利好吗？（捂脸）
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接着说大家最关注的房子
分两步讲，二手房、新房。
先分几个片区，看图说话。

△石景山地图
石景山分为这几个片区： 苹果园、古城、杨庄、八角、老山、玉泉路、鲁谷以及一些零散的小区。
苹果园：整体均价在4.5万左右。
苹 果园地铁口是1号线起点，S1号线的终点，6号线的换乘站。
门头沟的量加上居住在苹果园的人群，未来这里的量一定 很大。
官方给出的数据是，预测远期日均换乘客流达到90 万人次。
大量人群流动虽然会当地有一定的利好，但是如此人口规模，居住体验会很差，流动人口 带来嘈杂的声音和安全隐患也是个负面影响。
客观的讲，除了负面影响，S1号线的开通也会带来利好。
门头沟 据统计31万人，去北京的交通工具基本是开车和公交换石景山的地铁。
而S1号线的开通会带来 大量的双向购房需求 ，门头沟均价在3.3万，S1号线缩短了进京时间，对门头沟的房价 也会有拉升的作用，对苹果园的房价肯定也会是一个利好。
苹果园是以中低端消费为主，人群整体消费能 力不高，商业也是中低端为主。
周边 的二手房一般在2000年左右的老房，都是这样。

△苹果园附近老房
△苹果园附近老房
综合讲 ，苹果园二 手房房龄较老，位置好，交 通便利，周 边配套完善，但居住体验一般，交通方便，便民设施比较全面。
要重点提一下苹果园的金顶街和模式口这两个区域：
金顶街4.3万左右，2000年左 右的住宅，比较新。
模式口价格浮动较大，3.6—4.2左 右。
一 般是90年代左右的住房。
这两个板块 目前在苹果 园和整个 石景山价格是最低的。
苹果园的交通枢纽 地位，加上S1号线 的金安桥站 在这附近，重点是，据官方披露的消息，6号线的西延站，也在金安桥附近。
门头沟的购房需求首先释放的区域。
未来会有大量的人群需求，可预期升值空间在各 个板块之首。
有兴趣 的可以去实地考察下。
古城：古城的均 价在4.8万左右 。
轨道交通是古城地铁站。
古城和苹果 园类似，二手房也是老房为主。
古城的北辛 安板块是一个热点，最大的棚户区已经拆迁了，为石景山未来的 新盘释放了一个地块，11个小区69栋楼的回迁房也会给古城提供未来人口聚集的空间，对 这个版块的人口增加了扩容空间。
杨庄：均价在4.9万左右。
杨庄整体楼盘的楼龄比较年轻，整体 看上去品质较高。
量没 那 么大，不会很嘈杂。
紧 挨着北方 工 业大学，也有一定的学区 氛围。
但是交通是硬伤。
离地铁有一段距离，大概在2—3公里的距 离，需要 坐公交或者骑单 车或者走路。
当然开车很方便。
位置不错，紧挨五环边和海淀区，价格也要稍高一些。
八角：均 价在4.7万左右。
八角的二手房基本上以60—80年代为主，楼龄是最老的。
普遍老破小集中区。
这里更适合一些比如集体户口买不起市区其他版块，又想落户在市区的。
可以考虑这。
最低有4万左右的，比如八角路小区。
老山：均价5.2万左右。
老山的二手房基本是80年代的老房。
但是 交通和地理位置都是石景山最优质的，属于五环内。
配套也 非常完善，离万达广场很近。
鲁谷：均价5.2万
提到鲁谷先说一下远洋的楼盘。
体量 大、品质高、楼房新，一万多套的楼盘体量，加上 名企自带光环。
还有万达广场也在这个版块，升值空间和升值速 度都不是一般小开发商比拟的。 
当然远洋系的普遍价格也达到了6.6万，远洋沁山水均 价7.9万。
鲁谷是 石景山高端 的区域，五环内的位置，交通便利配套 完整，没有太多的硬伤。
玉泉路 ：均价7.1万
玉泉路比较特殊，已经无限接近海淀区，虽然属于石景山。 
这个版块没什么可说的，各方面都很好，价 格也是石景山最高的。
离着天安门才不到14公里。
新房
石景 山新盘较少，我们重点说下中海和一个高端低密盘。
首先中海寰宇天下，关注的人很多。 
交房时间预计在2  020年底交房。
在售房源为85㎡的两居室、9 7—125㎡的三居室、145㎡和175㎡的四居室，目前房源价格在61000元/㎡ 左右 。
户型图在网上可以查到，中规中矩。
我们看看周边情况。
对面是首钢集团的总部，当然不用担心，首钢集团已 经搬迁，空气污染的问题没有了。

△中海寰宇天下 紧挨着的老房
△中 海其他项目
首先中海开发商的实力很好，楼盘的质量虽然现在看不到，但是可以从之前开发过的楼盘了解，还是很靠谱。
据悉中海长安雅苑的15年的开盘价也就在2.6万左右，现在普遍5万以上。
那么中海寰宇这个楼盘是否值得购买?
优点我们可以看出，位置在石景山还不错，离规划中的地铁口很近，新盘价格不高，属于刚需盘，开发商户型各 方面都能达到良好线。
重点说说需要注意的有哪些。
第一石景山整体板块不说了，北京西的楼市一直很弱。
第二旁边还有不少空地，未来配套能否完善不能确定， 挨着最近的老房也拉低了整体板块的品质。
第三教 育和医疗一般，这也是石景山的普遍特点。
第四价格。
虽然6万左右的价格 并不高，但是也不算太低。
同等价格，在北京稍远些的北面和 南面也有的选。
不过综合来说，确实算一个适合刚需上车的楼盘。
另一 个盘是远洋天著春秋，这是个典 型的CEO盘。
均价91000，以别墅和洋房为主，总价普遍超过两千万，属于CEO盘。 

远洋的品质、户型和小区设计都 没话说，问题在 于 总价太高，又位于石景山这 么一个大家都认为应该低价的区域，难免定位就有点尴尬。
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总体来说，石景山的楼盘适合以下人群。
第一是本地人想要本区内改善的。
第二奔着石景山比较不错的地段和相对低的价格。
第三在在北京西部工作 ，离着 石景山比较近，不会太在意学区 的上班族。
第四想要在北京买房，先落个户口，但是 别的区价格都比较贵，或者比较远不甘心，石景山从价格 和地段上 都有兼顾到，也可以作为往市区的跳板。
实事求是的讲，想要在城区内上车，石景山综合性价比是最高的。
最后，石景山的八大处寺 庙外的道士，算卦真的很灵。
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